1/ PST : mission régalienne
2/ PIECES DU DOSSIER :
[Lien vers le dossier sharepoint](https://tubize.sharepoint.com/:f:/g/cdv/ErLgzjfXNC1FlFi5qDNXjBEBVwqqielvo7K9rdekRBaOyA?e=b6EKWf)
3/ RETROACTES :
Antécédents au permis :
juillet 1965 comportant 7 lots pour habitation unifamiliale
résidentielle ;
autorisé le 19 novembre 2009 pour permettre la construction sur ce
lot n°2 d'un immeuble à appartements avec rez-de-chaussée commercial ou à usage de bureaux ;
construction de 3 habitations jumelées sur le lot 1 ;
autorisé le 15/10/2021 pour la démolition du magasin Belgica ;
2022](https://tubize.sharepoint.com/:f:/g/cdv/EqO7TRpyNmJJsDQZ1Ve3y_wB0ISi6yFmoS6rWGeIumjMuQ?e=abXnfG)
via Teams en vue de la construction (après démolition du magasin Belgica) d'un nouveau lotissement avec création d'une nouvelle voirie ;
l'enquête publique et invitation du Conseil communal à se prononcer
sur la demande d'ouverture de voirie proposée par la société IMMPACT ONTWIKKELING sur l'ancien site BELGICA.
Historique du permis :
de réception établi le 11 décembre 2023 ;
janvier 2024 ;
Zone Centre - M. Lambert Jannes
4/ ANALYSE :
OBJET DE LA DEMANDE :
du périmètre et du nombre de lots, adaptation des prescriptions),
ouverture d'une nouvelle voirie, aménager l'espace public pour 23 lots destinés à des habitations unifamiliales ;
110D2- 110E2- 110F2- 110G2- 110H- 110H2- 110K2- 110N2- 110S2- 110T2-
110W2- 110X2- 110Y2- 110Z- 117A- 119B.
DISPOSITIONS LEGALES APPLICABLES : CoDT – articles D.IV et R.IV. + Décret Voirie du 06 février 2014
EXAMEN DE LA DEMANDE :
Outils planologiques d'application :
logemenst/ha);
DEMEUR « La Croix Carlier » référencé 259/fl/006 autorisé le 20
juillet 1965 et modifié le 19 novembre 2009 (pour le lot 2) ;
Particularités :
25105-CAW-0010106 établi le 15 mai 2019 ;
Actes et travaux principaux visés par le permis :
de l'urbanisation déjà intervenue dans ce lotissement
à démolir (le nouveau périmètre totalise une surface de 1,53ha)
au nouveau projet qui vise la construction de 23 habitations
unifamiliales
parkings
Conformité au cadre légal (outils planologiques et réglementations) et respect des objectifs de développement territorial, d'aménagement du territoire ou d'urbanisme : conforme pour la partie voirie (pas d'écarts aux art. 23 et suivants du GCU relatifs à la voirie) mais partiellement pour la partie urbanisation.
Mesures de publicité (Enquête) réalisée\ Motifs :
Art. R.IV.40-1. § 1er. 7° les demandes de permis d'urbanisation, de permis d'urbanisme ou de certificats d'urbanisme n°2 visées à l'article D.IV.41 ;\ Art. D.IV.41 - création d'une nouvelle voirie\ Art. D.IV.40, 2°- permis d'urbanisation en écart au Guide communal d'urbanisme en matière de hauteur maximale sous corniches des habitations (6m au lieu de 5,50m maximum).
Pour la hauteur sous corniche des habitations :
(avec combles aménageables) comme indiqué dans le GCU mais il y
a nécessité d'adapter la limite de hauteur sous corniche de
5,50m et de s'en écarter en permettant une hauteur de 6m sous
corniches pour les volumes principaux dans l'optique d'être en
lien avec les nouvelles techniques de performances énergétiques
des bâtiments, mais aussi les certificats PEB (isolations,
techniques, chauffage au sol, pompe à chaleur\...) » ;
\- par rapport aux lots 17 et 18, souhait qu'il n'y ait pas de
fenêtres au premier étage ni en toiture qui donnent vers les
jardins et les habitations de la rue Julien Marsille (pas de
vis-à-vis) ;
\- opposition à l'augmentation de hauteur sous-corniche qui
augmenterait la vision vers les habitations rue Julien Marsille
et entraînerait une perte de luminosité ;
\- est-il normal de construire un lotissement de 23 maisons à la
place d'un quartier résidentiel ? ;
\- pas de plantation de bouleaux (allergie) ;
\- le cheminement piéton servira de crottoir à chiens, il faut
obliger les propriétaires de chiens à ramasser les déjections ;
\- prévoir un tourniquet au bout du sentier vers la rue Julien
Marsille pour éviter que les enfants à vélo n'arrivent
subitement sur la rue (risque d'accident) ;
\- "Est-il normal de construire un lotissement de 23 maisons à la place d'un quartier résidentiel ?" : oui, le périmètre se situe en zone d'habitat urbain de 2ème couronne où la densité est limitée à 15 logements à l'hectare, cette densité est respectée. Par ailleurs, l'affection projetée est conforme à la fonction résidentielle ;
\- Pour les oppositions par rapport au percement d'éventuelles fenêtres latérales ou de toiture à la future habitation du lot 17 : sur ce lot, la future zone de bâtisse est distante de 4,70m du fond de jardin de l'habitation la plus proche, en outre la profondeur des jardins de la rue Julien Marsille est largement suffisante pour éviter tout vis-à-vis gênant (le moins profond fait 25m), ce qui permet la plantation d'arbres pour ceux qui souhaitent s'isoler complètement ; pour le lot 18, le recul latéral varie de 3 à 4m (parcelle légèrement trapézoïdale) et la profondeur des jardins des habitations les plus proches à hauteur de ce lot atteint 35m. Ces configurations ne sont pas de nature à générer d'infraction au Code civil concernant les vues directes ;
\- Vu les distances et l'orientation des parcelles, la perte de luminosité ne concerne que les bouts de jardin en fin d'après-midi ;
\- Le ramassage des déjections canines sur le domaine public est une obligation, le non-respect de cette disposition est sanctionnée par le Règlement général de Police ;
\- Placer un tourniquet au bout du sentier réduirait les possibilités de mobilité douce (vélos, trottinettes) et empêcherait le passage des poussettes et personnes à motilité réduite, ce qui serait contraire à la promotion de la mobilité douce ;
\- Ne pas planter de bouleaux (allergie pollen) : cette mesure peut être reprise dans les conditions des permis d'urbanisme qui seront délivrés ultérieurement.
Conditions spécifiques liées aux avis formulés :
habitations connectées au réseau d'égouttage de la rue Julien
Marsille
avis joint)
Aspect épuration et égouttage :
(chaussée d'Enghien) et voirie communale égouttée mais pas encore
raccordée à une STEP collective active (rue Julien Marsille -- STEP en cours de réalisation) ;
raccordés sur le réseau de la rue Julien Marsille, en attente de
finalisation de la STEP ;
les normes en matière de GTI (en fonction de l'imperméabilisation de
l'ensemble du site) ;
Présence d'une citerne à eau-de-pluie : oui, 10000L de type tempo pour chaque habitation
Charge d'urbanisme : calcul de la charge d'urbanisme selon les paramètres suivants :
définie au plan (si celle-ci est inférieure au 25% de la superficie
du lot).
niveaux plancher pris en compte.
voir les détails du calcul dans le tableau en annexe.
x 20 = 5156,60 m²)
toutes les habitations non exonérées (soit 20 habitations) ⇒ 5156,60
m² x 60€ = 309396€
Propositions en tant que charges : à déterminer lors d'une réunion ultérieure.
Intégration du projet dans son cadre bâti et non bâti et contribuant à la protection et la gestion ou l'aménagement des paysages bâtis ou non bâtis : oui
Points forts et faiblesses du projet relevés :
résidentielles et square arboré en remplacement d'une friche
comportant notamment l'ancien magasin « Belgica » abandonné depuis de nombreuses années, un parking de poids lourds entourés de broussailles et de déchets sauvages ;
Marsille ;
visiteurs ;
JUSTIFICATIONS DE LA DEMANDE D'OUVERTURE DE LA NOUVELLE VOIRIE :
MAILLAGE ET PROMOTION DE LA MOBILITÉ DOUCE:
Chaussée d'Enghien permet d'accéder à diverses parcelles afin de les
rendre constructibles, avec un accès praticable pour les véhicules de secours et de service ;
Il n'y a pas de distinction entre les usagers ; cet aménagement
permet aux usagers faibles et aux véhicules de coexister (voirie résidentielle) tout en donnant la priorité aux usagers faibles ;
Marsille par un cheminement piéton/cycliste, le projet facilite donc
le cheminement des usagers faibles et encourage l'utilisation de la mobilité douce ;
sont précisés sur le plan de délimitation joint à la demande ;
COMMODITE DE PASSAGE :
des emplacements de parking arborés ; trottoirs de 1,50m de part et
d'autre de la voirie et également le long des parcelles construites à hauteur du square ; possibilité de demi-tour prévu au bout du square pour les riverains et surtout pour les véhicules de secours ;
Marsille.
PROPRETE, SALUBRITE, SURTE ET SECURITE :
assuré par la configuration du bâti futur qui s'implantera en
bordure de l'espace « voirie » ;
gestionnaire de l'éclairage public. Les poteaux sont disposés pour
orienter l'éclairage vers la voirie, côté extérieur du domaine public ;
constitués de matériaux classiques reconnus pour leur adaptation à
des espaces publics ; les matériaux utilisés permettront un entretien facile pour la commune ;
TRANQUILITE, CONVIVIALITE :
habitants et le quartier ne sera pas considéré comme un espace de
transit ;
km/h) favorisera aussi la convivialité du lieu vu que la priorité
sera donnée aux piétons et usagers faibles
équipé de bancs, tables de pique-nique forme un espace de rencontre
agréable favorisant également la convivialité au sein du quartier ;
Proposition de décision soumise par l'agent :
prendre connaissance du résultat de l'enquête publique, et inviter le Conseil communal à se prononcer sur la demande d'ouverture de voirie.
5/ INFORMATIONS FINANCIERES :
Frais à réclamer via le tableau commun « Urbanisme-recette » à la délivrance du permis d'urbanisation :
front de voirie avec maximum de 2500€) ;
seront sera réclamés pour chaque habitation lors de la demande de
permis d'urbanisme) ;
voirie).
Frais à réclamer complémentairement :
par le Service Travaux
Vu le Décret relatif à la voirie communale du 6 février 2014 ;
Vu le Code du Développement Territorial (ci-après, le Code) ;
Considérant que la société IMMPACT ONTWIKKELING a introduit une demande de modification de permis d'urbanisation relative à des biens sis Chaussée d'Enghien, 105 à 1480 Tubize ; cadastrés Tubize,division 4, section B n°110B2, 110D2, 110E2, 110F2, 110G2, 110H, 110H2, 110K2, 110N2, 110S2, 110T2, 110W2, 110×2, 110Y2, 110Z, 117A, 119B, et ayant pour objet : Modifier un permis d'urbanisation, ouvrir une nouvelle voirie permettant d'accéder à vingt-trois lots destinés à l'habitation unifamiliale et aménager l'espace public ;
Considérant que le projet vise à convertir une friche comportant l'ancien magasin « Belgica » à l'abandon depuis des années et un parking de poids lourds entourés de broussailles et de dépôts sauvages en un quartier résidentiel avec voirie, square arboré, poches de stationnement public, en continuité avec l'environnement bâti existant ;
Considérant que le projet se rapporte à des biens entièrement repris en zone d'habitat au plan de secteur ; non concernés par un aléa d'inondation ni par un axe de ruissellement ; que la nouvelle voirie vient se raccorder à une voirie régionale parfaitement équipée en eau, gaz, électricité, égouttage ;
Considérant que les services ou commission visés ci-après ont été consultés le 11 décembre 2023 :
que son avis – transmis en séance du 12 décembre 2023 est favorable
à l'unanimité ;
favorable par défaut ;
son avis daté du 16 janvier 2024 est favorable ;
Centre - M. Lambert Jannes - motif : consultation obligatoire selon
article R.IV.35-1 : que son avis est favorable par défaut ;
obligatoire selon article R.IV.35-1/demande d'avis s/ projet
portant sur une voirie : que son avis transmis en date du 05 janvier 2024 est favorable conditionné ;
: que son avis transmis en date du 04 janvier 2024 est favorable
conditionné ;
Considérant que la demande a été soumise à une enquête publique pour les motifs suivants :
\- demande de permis d'urbanisation comprenant la création d'une nouvelle voirie (Art. R.IV.40-1. § 1er. 7° du Code)
\- permis d'urbanisation en écart au Guide communal d'urbanisme en matière de hauteur maximale sous corniches des habitations (6m au lieu de 5,50m maximum) - Art. D.IV.40, 2° du Code ;
Considérant que l'enquête a eu lieu du 26 décembre 2023 au 31 janvier 2024, conformément aux articles D.VIII.6 et suivants du Code ;
Vu le procès-verbal de clôture d'enquête établi en date du 05 février 2024 qui précise que 4 réclamations écrites ont été introduites ;
Considérant que les griefs invoqués ne portent pas sur l'ouverture de voirie ; que ces 4 réclamations portent sur les éléments suivants :
\- par rapport aux lots 17 et 18, souhait qu'il n'y ait pas de fenêtres au premier étage ni en toiture qui donnent vers les jardins et les habitations de la rue Julien Marsille (pas de vis-à-vis) ;
\- opposition à l'augmentation de hauteur sous-corniche qui augmenterait la vision vers les habitations rue Julien Marsille et entraînerait une perte de luminosité ;
\- est-il normal de construire un lotissement de vingt-trois maisons à la place d'un quartier résidentiel ? ;
\- pas de plantation de bouleaux (allergie) ;
\- le cheminement piéton servira de crottoir à chiens, il faut obliger les propriétaires de chiens à ramasser les déjections ;
\- prévoir un tourniquet au bout du sentier vers la rue Julien Marsille pour éviter que les enfants à vélo n'arrivent subitement sur la rue (risque d'accident) ;
Considérant que par rapport à la question “Est-il normal de construire un lotissement de vingt-trois maisons à la place d'un quartier résidentiel ?”, on peut répondre par l'affirmative, le périmètre se situe en effet en zone d'habitat urbain de 2ème couronne où la densité est limitée à quinze logements à l'hectare, cette densité est respectée ; que, par ailleurs, l'affection projetée est conforme à la fonction résidentielle ;
Considérant qu'en ce qui concerne le percement d'éventuelles fenêtres latérales ou de toiture à la future habitation du lot 17, il est à noter que la future zone de bâtisse est distante de 4,70m du fond de jardin de l'habitation la plus proche, en outre la profondeur des jardins de la rue Julien Marsille est largement suffisante pour éviter tout vis-à-vis gênant (le moins profond fait 25m), ce qui permet la plantation d'arbres pour ceux qui souhaitent s'isoler complètement ; que pour le lot 18, le recul latéral varie de 3 à 4m (parcelle légèrement trapézoïdale) et la profondeur des jardins des habitations les plus proches à hauteur de ce lot atteint 35m ; que ces configurations ne sont pas de nature à générer des infractions au Code civil concernant les vues directes ;
Considérant que, vu les distances et l'orientation des parcelles, la perte de luminosité ne concerne que les bouts de jardin en fin d'après-midi ;
Considérant que le ramassage des déjections canines sur le domaine public est une obligation ; que le non-respect de cette disposition est sanctionnée par le Règlement général de Police ;
Considérant que placer un tourniquet au bout du sentier réduirait les possibilités de mobilité douce (vélos, trottinettes) et empêcherait le passage des poussettes et personnes à motilité réduite, ce qui serait contraire à la promotion de la mobilité douce ;
Considérant que l'objection à la plantation de bouleaux (allergie pollen) peut être reprise dans les conditions des permis d'urbanisme qui seront délivrés ultérieurement ;
Considérant que les services ou commission visés ci-après ont été consultés le 11 décembre 2023 et qu'ils sont tous favorables :
avis transmis en séance du 12 décembre 2023 est favorable à
l'unanimité ;
défaut ;
avis daté du 16 janvier 2024 est favorable ;
Centre - M. Lambert Jannes - motif : consultation obligatoire selon
article R.IV.35-1 : son avis est favorable par défaut ;
obligatoire selon article R.IV.35-1/demande d'avis s/ projet
portant sur une voirie : son avis transmis en date du 05 janvier 2024 est favorable conditionné ;
: que son avis transmis en date du 04 janvier 2024 est favorable
conditionné ;
Considérant que la décision relative à la voirie communale au sens de l'article D.IV.41 du Code relève de la compétence du Conseil communal ; que le délai de décision imparti pour statuer sur la présente demande de modification du permis d'urbanisation est prorogé du délai nécessaire pour l'obtention de cet accord définitif sur la voirie ;
Considérant que la demande de création de voirie doit s'examiner au regard de critères tels que le maillage, la promotion de la mobilité douce, la commodité de passage, la propreté, la salubrité, la sûreté, la sécurité, la tranquilité et la convivialité ;
Considérant que pour le maillage et la mobilité douce, la demande de création de cette nouvelle voirie au départ de la Chaussée d'Enghien permet d'accéder à diverses parcelles afin de les rendre constructibles, avec un accès praticable pour les véhicules de secours et de service ; que la nouvelle voirie sera de type partagée, et donc limitée à 20 km/h ; qu'il n'y a pas de distinction entre les usagers ; que cet aménagement permet aux usagers faibles et aux véhicules de coexister (voirie résidentielle) tout en donnant la priorité aux usagers faibles ;
Considérant que la nouvelle voirie permet une connexion directe avec la rue Julien Marsille par un cheminement piéton/cycliste, que le projet facilite donc le cheminement des usagers faibles et encourage l'utilisation de la mobilité douce ; que le projet étend donc le maillage des liaisons-cyclo-piétonnes ;
Considérant que les aménagements destinés à la rétrocession à la Ville de Tubize sont précisés sur le plan de délimitation joint à la demande ;
Considérant qu'en ce qui concerne la commodité de passage, la voirie disposera de 6m de largeur aux zones de croisement et de 3,80m à hauteur des emplacements de parking arborés ; que les trottoirs présentent une largeur de 1,50m de part et d'autre de la voirie et également le long des parcelles construites à hauteur du square ; qu'une possibilité de demi-tour est prévue au bout du square pour les riverains et surtout pour les véhicules de secours ;
Considérant que la voirie se prolonge par un piétonnier reliant la rue Julien Marsille ;
Considérant qu'en termes de propreté, de salubrité, de surté et de sécurité, nous pouvons constater que la voirie desservira 23 habitations, qu'un contrôle « social » sera donc assuré par la configuration du bâti futur qui s'implantera en bordure de l'espace « voirie » ; un éclairage adapté à ce type de voirie sera prévu par le gestionnaire de l'éclairage public ; les poteaux seront disposés pour orienter l'éclairage vers la voirie, côté extérieur du domaine public ;
Considérant que les revêtements de la voirie partagée, parking et accotements sont constitués de matériaux classiques reconnus pour leur adaptation à des espaces publics ; que les matériaux utilisés permettront un entretien facile pour la commune ; qu'au niveau du square, des corbeilles publiques sont prévues ;
Considérant le rapport du Département Cadre de Vie et les éléments relevés dans le cadre de l'instruction du dossier ;
Pour les motifs précités ;
DECIDE :
Article 1er - De prendre connaissance des résultats de l'enquête publique ouverte du 26 décembre 2023 au 31 janvier 2024.
Article 2 - De marquer son accord sur la création d'une nouvelle voirie sur l'ancien site Belgica, tel que définie au Plan de délimitation de voirie communale (annexe 3) joint à la présente décision.
Article 3 - L'ensemble de la voirie communale créée dans le cadre de la présente demande, en ce compris son assiette, sera rétrocédé à l'autorité communale qui en assurera la gestion après la réalisation de l'ensemble des travaux, conformément au Plan de délimitation de la voirie communale joint en annexe.
Article 4 - D'accorder au présent acte les mesures de publicité suivantes :
demandeur et le maître d'ouvrage par envoi dans les quinze jours à
dater de la présente délibération ;
- Le conseil communal demande au Collège d'envoyer la présente
délibération au Gouvernement Wallon représenté par le Fonctionnaire délégué du SPW-TLPE ;
- Le public est informé de la présente délibération par voie d'avis
suivant les modes visés à l'article L1133-1 du Code de la démocratie locale et de la décentralisation, et la délibération est intégralement affichée, sans délai et durant quinze jours ;
- La présente délibération est intégralement notifiée aux
propriétaires riverains.
Article 5 et dernier - de demander au collège communal de prévoir la convocation de la commission ad hoc en vue d'établir une liste de noms potentiels pour la nouvelle voirie créée.