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Accueil > None > Ville de Paris > Réunions > Conseil municipal du mardi 22 mars 2022 à 09h00 > * 2022 DU 30 : Cession de lots de copropriété au sein d'un ensemble immobilier 153-161 rue Nationale (13e). > Exposé des motifs.pdf
2022 DU 30 : Cession de lots de copropriété au sein d'un ensemble immobilier 153-161 rue Nationale (13e).
Annexe 5: Exposé des motifs.pdf
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Texte
Direction de l'Urb a ni s m e
Service de l'Action Foncièr e
20 2 2 DU 30 Cession de lots de copro p ri é t é au sein d’un ens e m b l e immobilie r 153-
161 rue Nation al e (13e).
PROJET DE DELIBERATION
EXPOSE DES MOTIFS
Mes Chers Collègu e s ,
Le Conseil de Paris a été ame n é à se prono n c e r au cours de l’anné e 2017 sur la
réalis a tio n de la pre mi è r e pha s e d’une opér a tio n immobilièr e complex e qui port ai t
sur la cession de plusie u r s de lots de copro p ri é t é au sein d’un ens e m b l e immobilier
situé 153- 161 rue Nation al e à Paris 13 ème et dont la gestion a été confiée à la RIVP
par bail emp hy t é o ti q u e des 20 et 27 sept e m b r e et 20 octob r e 1972 pour une dur é e
de cinqu a n t e ans expira n t le 19 octobr e 2022.
A l’issue de cett e pre mi è r e pha s e de cession s, la Ville de Paris est rest é e
propri é t a i r e dans cet ens e m bl e immobilier et au trave r s du bail emphyt é o ti q u e de
la RIVP partielle m e n t résilié, d’un lot de copro p ri é t é à usa g e com m e r c i al loué à la
sociét é Bayar d Automo bile, exploita n t sur site une conce s sio n « Hyun d aï », ainsi
que d’un parc de station n e m e n t déno m m é « Des Alpes » const r ui t sur six nivea ux
en sous- sol.
Ces lots com m u n a u x devaie n t initiale m e n t être cédés à la sociét é Bayar d
Automo bile, conco mit a m m e n t aux aut r e s vent e s de 2017, mais le proce s s u s de
cession n’a pas pu se conc r é ti s e r en raison de la défailla nc e à l’époqu e de ladite
sociét é . À prés e n t rejoint e par un part e n ai r e , la sociét é Bayard Automo bile s'es t de
nouve a u décla r é e prêt e à acqu é ri r ces lots.
C’est dans ce cont ext e que le Cons eil de Paris est ame n é aujour d’h ui à délibé r e r
une secon d e fois sur les conditions de cession du local com m e r c i al et du parc de
station n e m e n t en sous- sol au profit d’un group e m e n t de sociét é s compo s é de la
Sarl Bayar d Automo bile et de la sociét é Sodev al SAS, dont le projet consis t e à
tra n sfo r m e r partielle m e n t le parc de station n e m e n t de 819 plac es en sous- sol en
locaux d’ent r e p ô t / self- stocka g e .
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Historiq u e m e n t , cet ens e m b l e immobilier a été édifié sur un terr ai n que la Ville de
Paris a acquis par ordon n a n c e s d'exp r o p ri a ti o n s en date du 11 mai 1959 et du 25
janvier 1962 et en exécu tion d’une conve n tio n signé e le 2 juin 1970 entr e la Ville
de Paris, la Régie Immobiliè r e de la Ville de Paris (RIVP) et le Foyer du
Fonc tion n a i r e et de sa Famille (3F), aux ter m e s de laquelle la RIVP a const r ui t un
gar a g e sout e r r a i n de six nivea ux et des locaux affect é s à des activité s
com m e r ci al e s en rez- de- cha u s s é e . Dans le mêm e cadr e la sociét é Immo bilièr e 3F
(deve n u e I3F), SA d’habit a tio n s à loyers modé r é s (HLM), a pour sa part const r ui t,
2
en surélév a tio n du progr a m m e réalis é par la RIVP, quat r e étag e s affect é s à
l’activité tertiair e (bur e a u x) dans lesqu els est impla n t é son siège social.
Par la suite, la Ville de Paris a cons e n ti à la RIVP, par acte nota ri é des 20, 27
sept e m b r e et 20 octobr e 1972, un bail emphyt é o ti q u e d’une duré e de cinqu a n t e
ans expir a n t le 19 octobr e 2022.
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Struc t u r e ll e m e n t , l’imm e u bl e de form e circulair e est édifié sur un terr ai n d’une
supe rficie d’enviro n 5 744 m², cada s t r é BE 47 qui se compo s e aujour d’h ui com m e
suit :
- d’un parc de station n e m e n t privé en sous- sol du bâtim e n t déno m m é « Des Alpes »
de 819 empl a c e m e n t s (lots n° 1014 à 1832) sur six nivea ux de sous- sol et
dévelop p a n t une supe rficie d’enviro n 19.98 0 m² ;
- d’un rez- de- cha u s s é e comp r e n a n t princip al e m e n t trois locaux com m e r ci a u x, ainsi
qu’un ense m b l e de locaux prop ri é t é d’Immo biliè r e 3F à usag e de bur e a u x,
corr e s p o n d a n t resp e c tive m e n t aux lots n° 1004, n°100 3, n°100 1, n°10 0 2 et 1005 ;
- de quat r e éta g e s de bure a u x en surélév a tio n, prop rié t é d’Immo bilièr e 3F et
occup é s par celle- ci.
Longt e m p s propri é t a i r e de l’intég r a lit é des lots de copro pi é t é cons tit u a n t le rez-
de- chau s s é e de l’imme u bl e, la Ville de Paris a cédé la majorit é d’ent r e eux aux
occup a n t s du site en 2017 et dem e u r e à ce jour uniqu e m e n t propri é t a i r e du lot
n°10 0 4 à usa g e com m e r c i al actu elle m e n t loué à la sociét é Bayar d Automo bile
exploita n t d’une conce s sio n « Hyun d aï », ainsi que du parc de station n e m e n t de
819 place s corr e s p o n d a n t aux lots n°101 4 à 1832 sur six nivea ux de sous- sol.
Les lots de coprop ri é t é app a r t e n a n t à la Ville de Paris sont géré s par la RIVP,
titulair e du bail emphyt é o ti q u e de 1972, résilié partielle m e n t par délibé r a tio n en
dat e des 20, 21 et 22 novem b r e 2017.
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Il faut ici rapp el e r la volont é conjoint e de l’époqu e ent r e la Ville de Paris et de la
RIVP de quitt e r définitive m e n t cett e coprop ri é t é qui était confron t é e à de
nomb r e u s e s difficulté s de ges tion résult a n t des difficult é s renco n t r é e s pour
financ e r les trava ux d’ent r e t i e n et de répa r a t i o n très import a n t s , néce s si t é s par la
vétus t é du bâtim e n t et rend u s difficilem e n t finanç a bl e s du fait de l’existe n c e d’un
règle m e n t de coprop ri é t é inada p t é .
C’est dans ce context e gén é r a l que le Conseil de Paris a été ame n é à voter par
délibé r a ti o n n°201 7 DU/DLH 35- 1, 35- 2 et 35- 3 en date des 3, 4 et 5 juillet 2017,
un ense m b l e de résolution s visant, d’une part, à la résiliation totale du bail
emp hy t é o ti q u e conclu ent r e la Ville de Paris et la RIVP en 1972 ; d’aut r e part, à la
cession aux occup a n t s , apr è s rég ul a ri s a t io n s foncièr e s et refont e du règle m e n t de
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coprop ri é t é , de l’ens e m bl e des lots com m u n a u x à usa g e com m e r ci al, pour une
rec et t e globale de 14,3 M€ (dont 6 M€ pour locaux Bayar d/ p a r ki n g sout e r r a i n).
Néa n m oi n s , post é ri e u r e m e n t à la délibé r a t io n de juillet 2017, la sociét é Bayar d
Automo bile, titulair e d’un bail com m e r c i al pour les locaux à usa g e de conc e s sio n
auto m o bil e, a indiqu é en sept e m b r e 2017 qu’elle n’était plus en mes u r e de
concr é ti s e r son projet d’acquisition des lots qu’elle convoit ait, corr e s p o n d a n t à la
conce s sio n auto m o bil e (lot n°10 0 4 aujour d’h ui) et aux place s de station n e m e n t
(aujour d’h ui lots n°101 4 à 1832), en raison d’un cont e n ti e u x avec le Group e Nissa n
dont elle était conce s sio n n a i r e à l’époq u e, impliqu a n t de ce fait des difficulté s à
obte ni r les prê ts banc ai r e s néce s s a i r e s à l’acquisition.
Dans ce cont ext e, le Cons eil de Paris a été ame n é à délibé r e r une nouvelle fois par
délibé r a ti o n n°201 7 DU/DLH 238 lors de sa séa nc e des 20, 21 et 22 nove m b r e
2017 en vue de proc é d e r :
- à la résiliation partielle du bail cons e n ti par la Ville à la RIVP et non à une
résiliation totale de celui- ci. Désor m a i s , le bail emp hy t é o ti q u e port e
uniqu e m e n t sur les seuls locaux occup é s par la sociét é Bayar d Automo bile et
sur le parc de station n e m e n t en sous- sol ;
- à la cession par la Ville de ses locaux à tous les aut r e s occup a n t s à l’exception
de la sociét é Bayar d Automo bile, aux conditions fixées par la délibé r a t io n de
juillet 2017 ;
- à la cession par la Ville à la sociét é Bayar d Automo bile des locaux
com m u n a u x qu’elle occup e ainsi que de l’ense m b l e des empl ac e m e n t s du
parc de station n e m e n t , aux conditions fixées par la délibé r a ti o n de juillet
2017, cett e cession devan t alors interv e ni r au plus tard le 6 avril 2018.
Dès lors, l’acte de résiliation partielle du bail emphyt é o ti q u e ent r e la RIVP et la
Ville de Paris a été signé fin 2017. À ce jour, la RIVP n’est donc plus titré e que sur
les locaux occup é s par la sociét é Bayar d Automo bile et sur les empla c e m e n t s du
parc de station n e m e n t en sous- sol. Les acte s de cession des autr e s locaux
com m u n a u x à leurs occup a n t s comm e r ci a u x ont pour leur part été signé s fin 2017,
pour une rece t t e global e d’enviro n 7,4 M€.
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* *
A l’issue de ces cession s interve n u e s fin 2017, la Ville est donc rest é e prop ri é t a i r e
des lots de copro p ri é t é suivan t s :
- du parc de station n e m e n t auto m o bil e en sous- sol (lots n°10 1 4 à 1832) dont les
place s sont pour l’esse n ti el louée s à des partic ulie r s , ainsi qu’aux occup a n t s
du site. Avec un taux d’occu p a t io n de 71,75 %, il se déco m p o s e comm e suit :
167 place s en amodi a tion s, 427 place s louée s et 231 place s vaca n t e s .
Les plac es de parkin g s louée s le sont au profit de locatai r e s d’habit a tio n de la
RIVP dans des imme u bl e s mitoye n s , de I3F et de la sociét é Bayar d auto m o bil e
qui occup e près de 80 place s dont 27 sont inclues dans le bail princip al de la
conc e s sio n.
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Le parkin g néce s si t e des trava ux de mise aux nor m e s , en particulie r le rés e a u
de sprinkl e r s , estim é s par la RIVP à environ 450 000 €.
- du lot n° 1004 à usag e comm e r c i al actu elle m e n t loué à la Sarl Bayar d
Automo bile, dans le cadr e d’un bail comm e r ci al en date du 4 nove m b r e 2008,
inclua n t 27 plac es de station n e m e n t au sein du parkin g en sous- sol. La sociét é
Bayar d Automo bile y exploite une conce s sio n auto m o bil e dont les locaux d’une
supe rficie de 877 m² sont situé s au rez- de- chau s s é e pour 402 m² et en ent r e-
sol pour 475 m². Le loyer annu el est fixé à 52 340,9 6 € hors char g e s et hors
taxes. Les char g e s ann u ell es éta n t de 3 619 € au 31 déce m b r e 2019.
La sociét é Bayar d n’ayant pas été en capa cit é d’acq u é ri r le solde des lots
com m u n a u x sur site à la date du 6 avril 2018 fixée par le Conseil de Paris, elle a
signifié ulté rie u r e m e n t avoir contr a c t é comm e r ci al e m e n t , avec la mar q u e Hyun d ai,
suite à son cont e n ti e u x avec le Group e Niss a n, et a dès lors reno uv el é son intér ê t à
acqu é ri r les locaux com m u n a u x . Pour réalise r cett e opér a tio n d’acquisition, la
sociét é Bayar d Automo bile a indiqu é être en relation avec deux part e n a i r e s
financie r s dont le pre mi e r envisa g e de pours uiv r e l’usag e actu el du parkin g
auto m o bil e, alors que le secon d – la sociét é Sodev al – envisa g e de tra n sfo r m e r
partielle m e n t le parkin g pour un usag e d’ent r e p ô t / self- stocka g e .
À cet éga r d, il convie nt d’appo r t e r les précision s suivan t e s :
- La Directio n de la Voirie et des Déplac e m e n t s (DVD), ainsi que la SOGARIS,
sollicité e s sur leur évent u el intér ê t pour le parkin g, ont fait conn ai t r e que les
car ac t é r i s ti q u e s de celui- ci ne per m e t t a i e n t pas d’envis a g e r son utilisa tio n
en espa c e de logistiqu e urbai n e , nota m m e n t du fait de sa faible haut e u r sous
plafon d (1,9m), de la configu r a tio n des accès du parkin g et nota m m e n t de sa
ram p e très pent u e incom p a ti bl e avec l’utilisatio n de tran s p a l e t t e s ;
- De mêm e, la pour s ui t e d’utilisatio n en parkin g auto m o bile ne sem ble pas
indisp e n s a b l e dans la mes u r e où le sect e u r est très pourvu en parkin g s
publics et privés, avec des capa cit é s de rem pliss a g e non optimis é e s .
C’est dans ce context e que deux offres d’ach a t ont été tran s mi s e s aux service s
parisie n s par la sociét é Bayar d :
- La pre mi è r e , en pours ui t e d’usa g e du parkin g, s’élève à 4,4 M€ ;
- La secon d e , en part e n a r i a t avec la sociét é SODEVAL, prévoit la
tra n sfo r m a t i o n parti elle du parc de station n e m e n t en locaux d’ent r e p ô t / self-
stock a g e , par le biais de sa rest r u c t u r a t i o n sur 4 nivea ux d’une surfa c e de
11 000 m² environ (sur les 19 800 m² de la totalité du parkin g) et pour un
coût d’inves tis s e m e n t évalu é entr e 5 à 7 M €. Dans ces condition s, l’offre
d’ach a t s’élève à 9,8 M€, le prix plus élevé s’expliqu a n t par la rent a bilit é plus
import a n t e du self- stocka g e que celle du station n e m e n t auto m o bile.
Cett e tran sfor m a t i o n, mêm e partielle, en self- stocka g e néce s sit e tout efois cert ai n s
pré ala bl e s :
- le maintie n d’une offre de station n e m e n t pour les locat ai r e s de la RIVP
(habit a n t s d’un imme u bl e voisin géré par la RIVP, celui du 153 rue Nation al e
ne compo r t a n t aucu n loge m e n t et étan t à usa g e exclusif de
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parkin g/c o m m e r c e s / b u r e a u x). Cett e offre pour r a être maint e n u e dans des
parkin g s immé di a t e m e n t voisins, égale m e n t géré s par la RIVP.
- l’accor d de la coprop ri é t é pour faire évolue r le règle m e n t de copro p ri é t é vers
l’usag e de self- stocka g e ; à cet effet, à l’occasion d’une Assem bl é e Géné r a l e
Ordinai r e tenu e le 24 nove m b r e 2021, le projet de self- stocka g e a pu être
prés e n t é et rec evoir un pre mi e r avis de princip e favora bl e. Il revien d r a
tout efois à l’asse m bl é e gén é r a l e , lors de l’une proch ai n e séan c e , d’autori s e r
explicite m e n t l’évolution du règle m e n t de coprop ri é t é et d’auto ris e r la
cession par le syndica t des copro p ri é t a i r e s du group e m e n t acqu é r e u r , de la
ram p e de circula tion du parkin g, qui d’apr è s le règle m e n t de copro p ri é t é , est
une partie com m u n e .
A cet éga r d, doit être soulign é que ce projet compo r t e un volet conce r n a n t
l’offre de station n e m e n t à usag e élect riq u e , et qu’un déploie m e n t de born e s
en rech a r g e s élect ri q u e s est envisa g é sur le site :
- Immo biliè r e 3F a déjà installé pour son compt e huit born e s élect ri q u e s sur
les 18 place s louée s,
- la sociét é Bayar d Automo bile qui dispos e déjà de trois born e s de
rech a r g e m e n t élect ri q u e , installe actu elle m e n t un « supe r char g e u r »
per m e t t a n t la rech a r g e de deux / trois véhicule s en mêm e tem p s et envisa g e
d’aug m e n t e r les capa cit é s en place s équip é e s de born e s électri q u e s au fur à
mes u r e de la conve r sio n du marc h é , étan t précis é que Bayar d a fait dans sa
conc e s sio n une larg e publicité, nota m m e n t en l’expos a n t, du modèle
élect ri q u e de la sociét é Huynd aï en lice pour être élue voitur e de l’anné e ,
- la sociét é Sodeval prévoit d’inst alle r une born e pour 20 véhicule s et
d’aug m e n t e r le nomb r e de born e s électri q u e s selon l’aug m e n t a t i o n des
besoins.
Le Cons eil de Paris est donc sollicité égale m e n t pour donn e r pouvoir au
repr é s e n t a n t de la Ville au sein de la coprop ri é t é pour voter en ce sens à l’occasion
de cett e proc h ai n e ass e m bl é e ;
- l’obte n tio n d’un per mis de cons t r ui r e pour la tra n sfo r m a t i o n d’usa g e ; le
dossie r est prêt à être dépos é en ce sens par le part e n ai r e opér a t e u r et votre
ass e m b l é e est égale m e n t sollicité e pour donn e r son accor d pour ce dépôt.
La conc r é ti s a ti o n de ces pré al a bl e s justifie la néce s s it é pour la Ville de Paris de
pass e r dans un pre mi e r tem p s une prom e s s e de vent e sous conditions susp e n s iv e s
de la réalisa tio n de ces deux pré al a bl e s , lors du pre mi e r trim e s t r e 2022 puis, aprè s
la levée de ces condition s, un acte de vent e au troisiè m e trim e s t r e 2022, soit à la
périod e corr e s p o n d a n t à celle du ter m e du bail emp hy t é o ti q u e RIVP le 19 octob r e
2022 (ce qui éviter a de surc r oît à la Ville de Paris de vers e r une inde m ni t é pour
rupt u r e anticipé e du bail).
Le res p e c t de ce calen d ri e r per m e t t r a à la Ville de Paris de :
- sortir définitive m e n t de cett e coprop ri é t é dans laqu elle elle n’a plus vocation
à dem e u r e r ;
- évite r la repris e en gestion de ces locaux ainsi que la ren é g o ci a tio n des
cont r a t s de location, tant des plac e s de station n e m e n t auto m o bile que de la
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conc e s sio n auto m o bil e, dont la sociét é Bayar d Automo bile, titré e par la RIVP,
reve n di q u e le droit à la prop ri é t é com m e r c i al e au- delà mê m e du ter m e du
bail emp hy t é o ti q u e de la RIVP ;
- facilite r un usa g e nouve a u et alter n a t if au station n e m e n t auto m o bil e.
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* *
Sur un plan strict e m e n t financie r, l’offre d’ach a t propo s é e au prix de 9,8 M€ pour
l’ense m bl e des lots dont la Ville est encor e coprop ri é t a i r e sur le site, est
supé ri e u r e de plus de 50% à celle acce p t é e en 2017 par le Cons eil de Paris. Cette
évolution résult e de la mat u r a ti o n du projet et la prog r a m m a t i o n d’un usa g e
alter n a t if de self- stock a g e sensible m e n t plus rém u n é r a t e u r que celui de
station n e m e n t auto m o bile.
La cession sera réalis é e au profit d’un grou p e m e n t comp r e n a n t les sociét é s Bayar d
Automo bile et Sodeval SAS, la sociét é Bayar d Automo bile faisa n t l’acquisisito n du
lot com m e r c i al n°10 0 4 qu’elle occup e moyen n a n t le prix de 1,5 M€ et la sociét é
Sodev al SAS faisan t l’acquisition des lots n°10 1 4 à 1832 corre s p o n d a n t au parc de
station n e m e n t en sous- sol moye n n a n t le prix de 8,3 M€, soit une offre d’ach a t
totale de 9,8 M€.
L’accor d de ces sociét é s au proc e s s u s de cession sus- desc ri t a été confir m é par
cour ri e r en dat e du 21 déc e m b r e 2021. Les sociét é s Bayar d et Sodev al SAS
doivent par ailleur s form alis e r un cadr e cont r a c t u e l entr e elles pour les plac e s de
parkin g actu ell e m e n t dans le bail de la conce s sio n auto m o bile et qui sero n t
vend u e s à la sociét é Sodev al SAS.
Le Servic e Local des Domain e s , dans son avis du 31 déce m b r e 2021 a validé le prix
de cession.
Le Cons eil du Patri moi n e de la Ville de Paris a donn é le 8 déce m b r e 2021 un avis
favora bl e aux modalit é s de la cession telles que sus- décrit e s .
Dans ce cont ext e, il est dem a n d é au Cons eil de Paris de bien vouloir :
- Autoris e r le dépôt des dem a n d e s d’auto ri s a tio n s , nota m m e n t d’urb a ni s m e ,
néc es s ai r e s à la réalis a tion de cett e opér a tio n ;
- Autoris e r le rep r é s e n t a n t de la Ville de Paris à voter en Assem bl é e Géné r al e
du Syndic a t des copro p ri é t ai r e s de l’ense m bl e immobilier 153- 161 rue
Nation al e à Paris 13 ème tout e s les résolution s néce s s ai r e s au proce s s u s de
réalis a tio n de cett e opér a tio n (cha n g e m e n t de des tin a ti o n partielle en
ent r e p ô t , rac h a t des partie s com m u n e s spéci ale s situé e s en sous- sols de
l’imme u bl e) ;
- Autoris e r la cession des lots de copro p ri é t é comm u n a u x n°10 0 4
corr e s p o n d a n t au local com m e r ci al à usag e de conce s sio n et les lots n°101 4
à 1832 corr e s p o n d a n t aux place s de station n e m e n t en sous- sol au profit du
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group e m e n t des sociét é s Sarl Bayar d Automo bile et Sodeval SAS au prix de 9
800 000 € HT ;
- Autoris e r la signa t u r e à cet effet d’une prom e s s e de vent e, sous condition s
susp e n sive s des autoris a ti o n s préla bl e s néc es s a i r e s au projet puis, apr è s
obte n tio n de ces der niè r e s , signa t u r e de l’acte de vente.
En vous soum e t t a n t le dossie r de cett e affaire, je vous prie, mes chers collègu e s ,
de bien vouloir en délibé r e r .
La Maire de Paris
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