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2022 DU 53 : Appel à projet pour le développement de l'habitat participatif - Cession des emprises 20 rue Gasnier Guy (20e).
Annexe 6: Exposé des motifs.pdf
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Texte
Direc tion de l'Urb a ni s m e
Service de l'Action Fonciè r e
Direc tion du Loge m e n t et de l’Habit a t
20 2 2 DU 53 DLH Appel à projet s pour le dévelop p e m e n t de l’habit a t particip a tif –
Cession des empris e s 20 rue Gasnie r Guy (20e).
PROJET DE DELIBERATION
EXPOSE DES MOTIFS
Par délibé r a t io n des 9 et 10 juillet 2012, le Conseil de Paris a autoris é le lance m e n t
d’un appel à projet s pour le dévelop p e m e n t de l’habit a t particip a tif port a n t sur
trois terr ai n s parisie n s situé s 16- 18 rue Arma n d Carr el à Paris 19è m e , 9 rue
Gasnie r- Guy et 20 rue Gasnie r- Guy à Paris 20è m e .
Par cett e action, la Ville de Paris ente n d a i t sout e ni r les projet s immobilier s de
loge m e n t s innova n t s , promo uvoi r la qualit é environ n e m e n t a l e et l’innova tio n
sociale, cont ri b u e r au dévelop p e m e n t de modèle s alter n a t ifs de const r u c ti o n de la
ville et favorise r de nouvelle s appro c h e s en matiè r e de conce p ti o n des
progr a m m e s de loge m e n t s , différe n t e s des modèl e s stan d a r d i s é s gén é r al e m e n t
utilisés par les opér a t e u r s privés.
Cet app el à projet s s’est déro ul é en trois phas e s :
- la pre mi è r e a per mis à une cinqu a n t a i n e de group e s de se cons tit u e r par
l’inter m é d i a i r e de la platefo r m e inform a ti q u e de l’appel à projet s et lors des
atelier s de form a tio n. Finale m e n t , à l’issue de cett e phas e, 30 group e s ont remis
un dossie r prés e n t a n t leur projet de vie, sur lesqu els 12 grou p e s ont été rete n u s (à
raison de 4 par parc elle) lors du jury de la phas e 2 qui s’est tenu le 9 déce m b r e
2014 ;
- lors de la phas e 2, les grou p e s ont pris l’attac h e d’un assis t a n t à maîtris e
d’ouvr a g e et d’un maîtr e d’œ uv r e pour dévelop p e r leur projet de vie, leur projet de
const r u c ti o n, et leur mont a g e juridiqu e et financi e r. Sur la bas e des dossie r s
produit s, le jury a désig n é le 2 févrie r 2016 le laur é a t et un supplé a n t sur chaq u e
parc ell e ;
- au cours de la 3èm e phas e, les lauré a t s ont remis en 2017 leur projet
consolidé sur les différe n t s aspe c t s atte n d u s (environ n e m e n t a l , juridiq u e et
financie r).
Conce r n a n t l’emp ris e du projet situé e 20, rue Gasnie r Guy, le jury a class é le
projet du grou p e m e n t Deda n s- Dehors à la pre mi è r e place.
Par la délibé r a ti o n des 8, 9, 10 et 11 juillet 2019, vous avez ainsi désig n é
officielle m e n t le laur é a t de l’appel à projet s Deda n s- Dehors et auto ris é la cession
du terr ai n municip al au prix de 175 692 € HT.
L’emp ri s e du projet est situé e en zone UG au Plan Local d’Urb a ni s m e (PLU), dans
une zone non déficitair e en loge m e n t social et dans le sect e u r d’incit ation à la
mixité habit a t emploi. L’assiet t e foncièr e globale du projet d’environ 314,90 m² se
compo s e des trois empris e s non bâties suivan t e s :
- une parc elle cada s t r é e section CA n°201, d’une cont e n a n c e d’environ
282,80 m², situé 20 rue Gasnie r Guy (20e). Elle est grevé e au PLU d’un espa c e vert
prot é g é d’environ 170 m² ;
- une parc elle cada s t r é e section CA n°224, d’environ 12,60 m², déta c h é e de
la parc ell e mitoye n n e cada s t r é e CA n°200 situé e voie FD 20 à usag e de venelle
releva n t du dom ain e privé ;
- une parc elle cada s t r é e section CA n°223, d’environ 19,50 m², identifiée
ancie n n e m e n t 19/Z rue Robine a u (20e), releva n t du domai n e privé.
Le Cons eil de Paris est aujou r d’h ui saisi pour valider la tra n sfo r m a t i o n du projet
du grou p e Deda n s- Dehors initiale m e n t en coopé r a tiv e loi 1948 en un projet en Bail
Réel Solidair e en associ a tio n avec l’Orga ni s m e de Foncie r Solidaire (OFS) La
Coopé r a t iv e Fonciè r e Fra ncilie n n e (La Coop Fonciè r e) et auto ris e r les conditions
juridiq u e s et financiè r e s auxqu elle s pour r a être cédé le terr ai n d’assiet t e du projet
à cet OFS. Coopim m o (ou tout e sociét é filiale dédié e au projet qu’il subs tit u e r a i t)
étan t opér a t e u r char g é de la cons t r u c tio n et les mén a g e s port e u r s du projet
Deda n s- Dehors devan t accéd e r en BRS à la prop rié t é des loge m e n t s .
Le projet du grou p e Deda n s- Dehors, qui a été validé par le Cons eil de Paris des 8,
9, 10 et 11 juillet 2019, pre n ai t la form e d’une sociét é par actions simplifiée à
capit al variabl e constit u é e en coopé r a tiv e sur la base des articles L. 231- 1 à L.
231- 8 du Code de Comm e r c e : la SAS Deda n s- Dehor s. Il prévoyait la const r u c ti o n
d’une surfac e de planc h e r de 383 m² avec des loge m e n t s destin é s aux mén a g e s
coopé r a t e u r s répon d a n t aux profils suivan t s :
- 3 loge m e n t s pour des mén a g e s ayant des reven u s res p e c t a n t les plafond s
de resso u r c e s PLUS ;
- 2 loge m e n t s pour des mén a g e s ayant des reven u s res p e c t a n t les plafond s
de resso u r c e s PLS.
Le group e avait pris l’attac h e de Coopim m o pour la réalisa tio n de la cons t r u c tio n
de l’imme u bl e via un contr a t de promo tion immobilièr e.
Les condition s de cession du terr ai n municip al au grou p e Deda n s- Dehor s étaie n t
les suiva nt e s :
Sur la base de ces élém e n t s , la prom e s s e de vent eSurfa
entr ec ela Villede et la coopé r a t iv e
Rati o s Pla n c h e r
valid é par (SD P ) à Sou s - total
SLD 75 de s t i n a t i o n
log e m e n t s
Loge m e n t s 1 085 €/m² 383 m² 415 555 €
Abatt e m e n t en raison de
surco û t s de remis e en état des - 239 863 €
sols et du terr ai n
Prix aprè s abat t e m e n t 17 5 69 2 €
2
Le Per mi s de Const r ui r e de l’opér a tio n a été obte n u le 30 avril 2020, modifié le 8
octob r e 2020 puis tra n sfé r é de l’association à la coopé r a t iv e Deda n s- Dehor s le 16
octob r e 2020 et est aujou r d’h ui définitif.
En février 2021, le group e Deda n s- Dehor s a alert é la Ville sur ses difficult é s
financiè r e s pour boucle r son projet dont le coût a été major é de 335 000 € ent r e
mai 2019 et mars 2021, une forte aug m e n t a t i o n qui s’expliqu e par la part
import a n t e de frais fixes d’inst allation, la très petite taille d’opér a tio n et les
cont r ai n t e s d’accè s, sans compt e r le cont ext e écono mi q u e très difficile.
Devant l’impossi bilité du grou p e à absor b e r un tel surco û t , Coopim m o a fait la
proposition de basc ul e r l’opér a tio n en Bail Réel Solidair e (BRS) en s’app uy a n t sur
l’Orga nis m e de Foncie r Solidair e (OFS) dont il est me m b r e , La Coop Fonciè r e .
Après exa m e n de différe n t s mont a g e s , le grou p e a finale m e n t acce p t é la
proposition d’acco m p a g n e m e n t de Coopim m o en tant qu’opé r a t e u r dans ce
nouve a u sché m a juridiq u e .
Par cour ri e r en dat e du 31 janvie r 2022, le group e m e n t Deda n s Dehor s a donc fait
savoir à la Ville que les condition s susp e n s iv e s de la prom e s s e signé e en mar s
2020 ne pour r o n t être levées et a propo s é de pour s uiv r e son projet suivan t ce
nouve a u mont a g e dans le cadr e de l’appel à projet s.
La proposition financi è r e faite par l’OFS La Coop Fonciè r e pour l’acquisition des
emp ris e s situé e s 20, rue Gasnie r Guy, d’une surfac e global e d’enviro n 314,9 0 m²,
s’éta blit à 184 000 € HT et a été déte r m i n é e com m e suit :
Surfa c e de
Ratio s Plan c h e r
valid é par (SD P ) à So u s - tota l
SLD 75 de s t i n a t i o n
log e m e n t
Loge m e n t s BRS 1 130 €/m² 383 m² 432 790 €
Abatt e m e n t en raison de
surco û t s de remis e en état des - 248 790 €
sols et du terr ai n
Prix aprè s abat t e m e n t 18 4 00 0 €
Cett e offre foncièr e a été calculé e sur la capa cit é contrib u tiv e des mén a g e s qui
doit à la fois couvrir l’amortis s e m e n t des prêt s pour accé d e r à la propri é t é des
loge m e n t s en BRS et la red ev a n c e foncièr e dem a n d é e par l’OFS (3,15 € /m² HAB
mens u e l s).
Par ailleur s, confor m é m e n t à l’ordon n a n c e du 20 juillet 2016 (article L255- 1 et
suivan t s du CCH), les mén a g e s acqu é r e u r s en BRS du projet Deda n s- Dehors
resp e c t e n t des nivea ux de plafond s de res so u r c e s qui sont ceux fixés pour le Prêt
Social Location- Accession (PSLA).
Les surco û t s de remis e en état des sols et du terr ai n, s’éta bliss e n t désor m ai s à
316 548 € TTC (TVA 10 %) ventilés com m e suit :
13 416 € pour le trait e m e n t de dépollution des sols ;
88 548 € au titre des fondation s spéciale s ;
214 584 € pour les injection s.
3
Compt e tenu des cont r ai n t e s tech niq u e s du site, et au rega r d du cara c t è r e social
de l’opér a tio n et des capa cit é s d’inves tis s e m e n t des mén a g e s du grou p e m e n t
d’habit a n t s , il est propos é de cons e n t i r un abat t e m e n t sur le prix du foncier à
haut e u r de 248 790 € TTC à titre forfait ai r e et définitif, soit une cession au prix de
184 000 € HT.
L’abat t e m e n t en raison du mauv ais état du terr ai n s’élève r ai t donc à 78 % des
coûts de remis e en état des sols et du terr ai n.
L’OFS La Coop Fonciè r e souh ai t e par ailleur s qu’il soit signé une prom e s s e de
vent e sous condition s susp e n s iv e s d’obte n ti o n du prê t Gaïa (CDC) pour l’acha t du
foncier et d’obte n tio n de la gara n ti e de la Ville pour ce mêm e prêt.
Afin de sécu ris e r le dispositif dans la duré e , La Coop Fonciè r e s’eng a g e r a dans la
prom e s s e puis l’acte de vent e à ce que l’opér a t e u r Coopim m o puis, selon l’objet de
la claus e, la copro p ri é t é ou les mén a g e s accé d a n t s , res p e c t e n t les claus e s
d’inté r e s s e m e n t et d’affect a tio n au profit de la Ville de Paris suivan t e s :
des claus e s d’inté r e s s e m e n t au profit de la Ville de Paris :
- claus e d’inté r e s s e m e n t en cas d’aug m e n t a t i o n des surfac e s de planc h e r
cré é e s (cont rôl e à la livraison) entr e le per mis de const r ui r e et
l’achèv e m e n t des trava ux (claus e à la char g e de l’opér a t e u r ) ;
- claus e d’inté r e s s e m e n t en cas d’aug m e n t a t i o n des surfac e s de planc h e r
dans un délai de 15 ans à comp t e r de la décla r a ti o n d’achèv e m e n t des
trava ux (claus e devan t figur e r dans le règle m e n t de copro p ri é t é ) ;
- claus e d’inté r e s s e m e n t dans le cas où les surco û t s réels de remis e en état
n’att eig n a i e n t pas le mont a n t estim é de 316 548 € TTC fixé à la prom e s s e
de vente, l’opér a t e u r deva n t alors reve r s e r à la Ville de Paris 80 % de la
minor a tio n const a t é e .
une claus e d’affect a tio n du bien pend a n t 20 ans, à compt e r de la déclar a tio n
d’ach èv e m e n t des trava ux, et nota m m e n t l’enga g e m e n t de cons e rv e r l’accès
au public pour le pré a u et le jardin (claus e deva n t figur e r dans le règle m e n t
de copro p ri é t é ).
Il est propo s é que la cession entr e la Ville de Paris et l’OFS La Coop Fonciè r e
port a n t sur les emp ris e s d’enviro n 314,9 0 m² intervie n n e au prix de 432 790 €
assor ti d’un abat t e m e n t pour trava ux de remis e en état du terr ai n d’un mont a n t
248 790 €, cons e n ti à titre forfaitai r e et définitif, soit un prix de cession apr è s
aba t t e m e n t de 184 000 € HT.
La rece t t e nett e pour la Ville de Paris sera ainsi au minim u m de 184 000 € HT.
Par avis en date du 12 février, le Servic e Local des Domain e s de Paris a validé/p ris
acte /du nivea u de prix envisa g é.
Le Conseil du Patri m oi n e a donn é un avis favora bl e au princip e de la cession aux
condition s sus m e n t io n n é e s , lors de sa séan c e du 02 février 2022.
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Dans l’intér ê t de per m e t t r e la concr é ti s a tio n du projet Deda n s- Dehors en BRS, je
vous propo s e , par la pré s e n t e délibé r a t io n de donn e r votre accord pour :
- la signa t u r e avec l’OFS La Coop Fonciè r e d’une prom e s s e de vent e sous
condition s susp e n s iv e s d’obt e n tio n du prêt Gaïa pour l’achat du foncier et
d’obt e n tio n de la gara n ti e de la Ville pour ce mêm e prêt et aux condition s
explicité e s ci-avant ;
- la signa t u r e avec l’OFS La Coop Fonciè r e d’un acte de vente du terr ai n d’assie t t e
du projet compo s é d’un terr ai n nu d’enviro n 282,80 m², cada s t r é section CA n°20 1,
situé 20 rue Gasnie r Guy (20e), d’une parc elle cada s t r é e section CA n°224
d’enviro n 12,60 m² déta c h é e d’une venelle d’enviro n 68,92 m² cada s t r é e section
CA n°20 0, situé e voie FD 20 et d’une parc ell e cada s t r é e section CA n°223
d’enviro n 19,50 m², identifiée ancien n e m e n t 19/Z rue Robine a u (20e), aux
condition s explicité e s ci-avant, avec signa t u r e conco mit a n t e d’un BRS Opér a t e u r
en faveu r de Coopim m o (ou tout e sociét é filiale dédié e au projet qu’il subs tit u e r a i t )
;
- de m’auto ri s e r à signe r tous les acte s et à constit u e r tout e s les servitu d e s
néc es s ai r e s à la réalis a tion de cett e opér a tio n.
Je vous prie, Mesd a m e s , Messie u r s , de bien vouloir en délibé r e r .
La Maire de Paris
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