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2022 DLH 69 : Location de l'immeuble 42, avenue Jean Jaurès (19e) à Paris Habitat OPH - Bail emphytéotique.

Documents administratifs

Projet de délibération

                                                          VILLE    DE


                                                      PARIS
                               Direction        du L o g e m e n t      et de l ' H a b i t a t



2022 D L H 69 Location de l ' i m m e u b l e                      42, avenue          Jean J a u r è s   (19e) à Paris
Habitat O P H - B a i l e m p h y t é o t i q u e .



                                         PROJET DE DELIBERATION

                                               EXPOSE DES MOTIFS

Mesdames, Messieurs,


Faisant exercice de son droit de p r é e m p t i o n , la Ville de Paris a notifié le 20
décembre               2021,      sa     décision     d'acquérir      pour        un      montant           total       de
2.797.149 euros,              l ' i m m e u b l e 42, avenue Jean J a u r è s (19e), en vue de la
r é a l i s a t i o n d'un programme de r é h a b i l i t a t i o n comprenant des logements locatifs
sociaux, des logements en B R S et des commerces en pied d ' i m m e u b l e .
C o n f o r m é m e n t à l'article L 213-14 du code de l'urbanisme m o d i f i é par l'article
1 4 9 - 1 - 1 7 ° de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l ' a c c è s au logement et un
urbanisme r é n o v é , le transfert de p r o p r i é t é i n t e r v i e n d r a a p r è s r é g u l a r i s a t i o n de
l'acte authentique et du paiement du prix, ce dernier devant i n t e r v e n i r dans un
d é l a i de quatre mois à compter de la d é c i s i o n d' a c q u é r i r .

L ' i m m e u b l e , édifié sur une parcelle de 270 m , comprend deux b â t i m e n t s
                                                                                2



totalisant 25 logements (811m2 de S H A B ) et 2 locaux c o m m e r c i a u x : le b â t i m e n t
A, en f a ç a d e sur avenue est é l e v é sur caves de 6 niveaux, comprenant 19
logements, une loge de gardien et 2 commerces (une boulangerie et un
restaurant) et le b â t i m e n t B, sur cour, é l e v é sur caves de 3 niveaux, comprenant
6 logements. Sur les 25 logements, 4 sont vacants et un o c c u p é sans titre.

Les b â t i m e n t s sont dans un é t a t t r è s d é g r a d é : de graves dommages sur le b â t i
ont, en effet, été c o n s t a t é s n é c e s s i t a n t des reprises de structure. L ' i m m e u b l e
souffre é g a l e m e n t de p r o b l è m e s d ' h u m i d i t é . Des travaux de r é h a b i l i t a t i o n lourde
vont donc devoir ê t r e e n g a g é s et ils ne pourront se faire qu'en m i l i e u vide, ce
qui va n é c e s s i t e r le d é p a r t et le relogement des occupants ainsi que l ' é v i c t i o n
des 2 c o m m e r c e s .

Cette o p é r a t i o n de r é h a b i l i t a t i o n sera r é a l i s é e par 2 o p é r a t e u r s :

     -    un bailleur social de la Ville de Paris, ayant vocation à exploiter dans le
          cadre d'un bail e m p h y t é o t i q u e les commerces en pied d ' i m m e u b l e du
          b â t i m e n t A d' une surface utile d ' e n v i r o n 74 m2 et les logements locatifs
          sociaux s i t u é s dans le b â t i m e n t B soit environ 1 1 3 m2 de surface
          habitable,

     -    et la F o n c i è r e de la Ville de Paris ( F D V P ) qui a vocation                       à exploiter   le
          surplus de l'ensemble immobilier dans le cadre de B R S .

Sur le plan foncier, pour des facilités de portage, il est p r o p o s é , dans un premier
temps, de conclure le bail e m p h y t é o t i q u e sur l'ensemble de l ' i m m e u b l e . Le
preneur à bail sera Paris Habitat. Puis, dans un second temps, a p r è s d i v i s i o n de
l'ensemble immobilier , il sera p r o c é d é à la r é s i l i a t i o n partielle du bail pour en
extraire les fractions d'immeubles d é v o l u e s à la F o n c i è r e de la Ville de Paris afin
de les lui c é d e r . Les conditions de cette cession seront soumises à votre
A s s e m b l é e lors d'une prochaine s é a n c e .

Je vous propose donc de m ' a u t o r i s e r , dès à p r é s e n t , à conclure, a p r è s transfert
de p r o p r i é t é , ce bail e m p h y t é o t i q u e avec Paris Habitat O P H (ou un autre
bailleur social du groupe Paris H a b i t a t ) .

Par avis du 17 janvier 2022, le Service L o c a l du Domaine de Paris estime que la
valeur normale de m a r c h é pour le loyer c a p i t a l i s é de ce bail est de 1.775.000
euros. S'agissant d'un projet de logement social, il rend un avis favorable au
loyer p r o p o s é , soit 21 0. 000 euros, ledit montant c a p i t a l i s é s' entendant pour
toute la d u r é e du bail d é c o m p o s é e en une phase transitoire comprenant la
t o t a l i t é de l ' i m m e u b l e puis une assiette r é d u i t e aux logements locatifs sociaux et
commerces en pied d ' i m m e u b l e .

La d i f f é r e n c e entre ce montant et la valeur de m a r c h é , soit 1.565.000 euros,
figure parmi les dépense s d é d u c t i b l e s du p r é l è v e m e n t sur les ressources des
communes qui ne comptent pas 25 % de logements sociaux en a p p l i c a t i o n de
l'article L 302-7 du code de la c o n s t r u c t i o n et de l ' h a b i t a t i o n .

Ce bail e m p h y t é o t i q u e serait assorti des conditions essentielles suivantes :

- il prendra effet à compter de la date de sa signature ou, si elle é t a i t plus
tardive, à la date de remise de l ' i m m e u b l e au preneur à bail . Sa d u r é e sera de
65 ans ;

- le preneur à bail prendra la p r o p r i é t é dans l ' é t a t où elle se trouvera à la date
d' effet de la location ;

- le preneur à bail renoncera à demander toutes i n d e m n i t é s ou dommages
i n t é r ê t s en raison des d é f a u t s apparents ou c a c h é s qui pourront r é s u l t e r de la
nature du sol et du sous- sol ;

- le preneur à bail souffrira des servitudes passives, apparentes ou occultes qui
g r è v e n t ou pourront grever la p r o p r i é t é louée ; en sa q u a l i t é d' e m p h y t é o t e , le
preneur à bail b é n é f i c i e r a des droits r é e l s lui permettant notamment d ' o p é r e r
sur la p r o p r i é t é tout changement, a m é l i o r a t i o n ou c o n s t r u c t i o n en a p p l i c a t i o n
de l'article L . 4 5 1 - 7 du code rural et de la p ê c h e maritime ;

- dans le cadre d'une a p p l i c a t i o n volontaire des dispositions de l'article L . 1 2 2 4 - 1
du Code du T r a v a i l , le contrat de t r a v a i l du gardien sera t r a n s f é r é au preneur à
bail, avec l'accord de la s a l a r i é e ;

- à l'expiration du bail, la t o t a l i t é des a m é n a g e m e n t s et é q u i p e m e n t s r é a l i s é s par
le preneur à bail deviendra, sans i n d e m n i t é , p r o p r i é t é de la Ville de Paris ;

- pendant toute la d u r é e de la location, le preneur à bail devra assumer la
charge de tous les travaux d' entretien et de grosses r é p a r a t i o n s , y compris ceux
que l'article 606 du Code civil met d'ordinaire à la charge du p r o p r i é t a i r e ;

- le preneur à bail sera a u t o r i s é à consentir et à renouveler des locations, y
compris celles relevant des articles L.1 45- 1 et suivants du code de c o m m e r c e ,
pour une d u r é e expirant au- d e l à de celle du bail e m p h y t é o t i q u e . Les contrats de

location ainsi conclus se p o u r s u i v r o n t dans les m ê m e s conditions au terme du
bail e m p h y t é o t i q u e , la Ville de Paris les reprenant et devenant bailleur direct
des locataires de l ' e m p h y t é o t e ;

- le preneur à bail aura la faculté de c é d e r au prix du m a r c h é la t o t a l i t é des
surfaces de c o m m e r c i a l i t é sous r é s e r v e d'un i n t é r e s s e m e n t de la Ville de Paris
sur le prix de cession c o r r e s p o n d a n t à 50% des prix hors taxes de cession par
l ' a c q u é r e u r de toute ou partie de ladite c o m m e r c i a l i t é , nets des frais, droits,
taxes et honoraires dus par le preneur à bail aux termes de l'acte de mutation et
nets          des       frais    de   l'acte  complémentaire            constatant        le paiement        de
l ' i n t é r e s s e m e n t par le preneur à bail à la Ville de Paris.

- le loyer c a p i t a l i s é sera fixé à 210.000 euros et sera payable :

     - à hauteur de 10.000 euros dans un d é l a i de deux jours o u v r é s à compter
     de la signature de l'acte, par les c o m p t a b i l i t é s des notaires du bailleur et du
     preneur ;

     - pour le reliquat trois mois a p r è s la d é c i s i o n d ' a g r é m e n t p r é v u e par les
     articles R 331-1 et suivants du Code de la c o n s t r u c t i o n et de l ' h a b i t a t i o n , et
     au plus tard deux ans a p r è s la date de signature du bail .

- à l'expiration du bail , l'immeuble devra être rendu à la Ville de Paris en parfait
é t a t d'entretien et de r é p a r a t i o n s de toute nature ;

- dans l ' h y p o t h è s e où la Ville de Paris serait a m e n é e      à a l i é n e r sa p r o p r i é t é ,   un
droit de p r é f é r e n c e sera d o n n é au preneur à bail ;

- le preneur à bail devra, en outre, acquitter pendant la d u r é e du bail , les i m p ô t s
et taxes de toute nature grevant ou pouvant grever la p r o p r i é t é ;

- tous les frais e n t r a î n é s par la r é d a c t i o n aussi bien que par la p u b l i c i t é du bail ,
et de ses avenants, qui seront p a s s é s par devant notaire, seront à la charge du
preneur à bail .

En c o n c l u s i o n , le projet de délibération soumis à votre A s s e m b l é e a pour objet
de :

    -    fixer les conditions de location de l ' i m m e u b l e 42, avenue Jean J a u r è s
         (19e) à Paris Habitat O P H (ou un autre bail l e u r social du groupe Paris
         Habitat) ;

    -    d' autoriser l ' é t a b l i s s e m e n t d' une division de l ' i m m e u b l e ;

    -    d' autoriser la c o n c l u s i o n d'un avenant au bail e m p h y t é o t i q u e à conclure
         afin d' extraire de son assiette les parties communes de l ' i m m e u b l e et les
         lots d est i n é s à être c é d é s à la F o n c i è r e de la Ville de Paris ;

Je vous prie, M e s d a m e s , M e s s i e u r s , de bien vouloir en d é l i b é r e r .

                                                                                            La Maire de Paris


2022 D L H 69 Location de l ' i m m e u b l e                42, avenue        Jean J a u r è s   (19e) à Paris
Habitat O P H - B a i l e m p h y t é o t i q u e .


                                                                                          Le Conseil de Paris

Vu le code g é n é r a l des c o l l e c t i v i t é s t e r r i t o r i a l e s et notamment l'article L . 2 1 2 2 -
21 ;

Vu le Code rural et de la p ê c h e maritime et notamment ses articles L . 4 5 1 - 1 et
suivants;

Vu le projet de délibération en date du 22, 23, 24 et 25 mars 2022 par lequel la
Maire de Paris se propose de soumettre à son a g r é m e n t les conditions de
location à Paris Habitat O P H de l ' i m m e u b l e 42, avenue Jean J a u r è s (1 9e) ;

Vu l'avis du Service L o c a l du Domaine de Paris en date du 17 j a n v i e r 2022 ;

Vu l'avis de M. le Maire du 19e a r r o n d i s s e m e n t en date du                          ;

Vu l'avis du conseil du 19e a r r o n d i s s e m e n t en date du                    ;

Sur le rapport p r é s e n t é par M. Ian B R O S S A T au nom de la 5 è m e c o m m i s s i o n                 ;

                                                   Délibère      :

Article 1 _j_ M m e la Maire de Paris est autorisée à conclure avec Paris Habitat
O P H (ou un autre bailleur social du groupe Paris H a b i t a t ) , dont le siège social
est situé         21 bis, rue Claude Bernard (5e) un bail à c a r a c t è r e e m p h y t é o t i q u e
portant location de l ' i m m e u b l e 42, avenue Jean J a u r è s (1 9e), c a d a s t r é AV 52,
a p r è s transfert de la p r o p r i é t é de ce dernier.

La location sera assortie des conditions essentielles suivantes :

- le bail prendra effet à compter de la date de sa signature ou, si elle est plus
tardive, à la date de remise de l ' i m m e u b l e au preneur à bail . Sa d u r é e sera de
65 ans ;

- le preneur à bail prendra la p r o p r i é t é dans l ' é t a t où elle se trouvera à la date
d' effet de la location ;

- le preneur à bail renoncera à demander toutes i n d e m n i t é s ou dommages
i n t é r ê t s en raison des d é f a u t s apparents ou c a c h é s qui pourront r é s u l t e r de la
nature du sol et du sous- sol ;

- le preneur à bail souffrira des servitudes passives, apparentes ou occultes qui
g r è v e n t ou pourront grever la p r o p r i é t é louée ; en sa q u a l i t é d' e m p h y t é o t e , le
preneur à bail b é n é f i c i e r a des droits r é e l s lui permettant notamment d ' o p é r e r
sur la p r o p r i é t é tout changement, a m é l i o r a t i o n ou c o n s t r u c t i o n en a p p l i c a t i o n
de l'article L.451 - 7 du code rural et de la p ê c h e maritime ;

- dans le cadre de l ' a p p l i c a t i o n de l'article L. 1224- 1 du Code du t r a v a i l ,                      le
contrat de t r a v a i l du gardien sera t r a n s f é r é au preneur à bail ;

- à l'expiration du bail la t o t a l i t é des a m é n a g e m e n t s et é q u i p e m e n t s r é a l i s é s par
le preneur à bail deviendra, sans i n d e m n i t é , p r o p r i é t é de la Ville de Paris ;

- pendant toute la d u r é e de la location, le preneur à bail devra assumer la
charge de tous les travaux d'entretien et de grosses r é p a r a t i o n s , y compris ceux
que l'article 606 du Code C i v i l met d ' o r d i n a i r e à la charge du p r o p r i é t a i r e ;

- le preneur à bail sera a u t o r i s é à consentir et à r e n o u v e l e r des locations, y
compris celles relevant des articles L . 1 4 5 - 1 et suivants du code de c o m m e r c e ,
pour une d u r é e expirant a u - d e l à de celle du bail e m p h y t é o t i q u e . Les contrats de
location ainsi conclus se p o u r s u i v r o n t dans les m ê m e s conditions au terme du
bail e m p h y t é o t i q u e , la Ville de Paris les reprenant et devenant bailleur direct
des locataires de l ' e m p h y t é o t e ;

- le preneur à bail aura la faculté de c é d e r au prix du m a r c h é la t o t a l i t é des
surfaces de c o m m e r c i a l i t é sous r é s e r v e d'un i n t é r e s s e m e n t de la Ville de Paris
sur le prix de cession c o r r e s p o n d a n t à 50% des prix hors taxes de cession par
l ' a c q u é r e u r de toute ou partie de ladite c o m m e r c i a l i t é , nets des frais, droits,
taxes et honoraires dus par le preneur à bail aux termes de l'acte de mutation et
nets           des      frais    de   l'acte  complémentaire            constatant        le paiement        de
l ' i n t é r e s s e m e n t par le preneur à bail à la Ville de Paris.

- le loyer c a p i t a l i s é sera fixé à 210.00 euros et sera payable :

    -    à hauteur de 10.000 euros dans un d é l a i de deux jours o u v r é s à compter
         de la signature de l'acte, par les c o m p t a b i l i t é s des notaires du bailleur et
         du preneur ;

    -    pour le reliquat trois mois a p r è s la d é c i s i o n d ' a g r é m e n t p r é v u e par les
         articles R 331-1 et suivants du Code de la c o n s t r u c t i o n et de l ' h a b i t a t i o n ,
         et au plus tard deux ans a p r è s la date de signature du bail .

- en fin de location, l'immeuble r é a l i s é devra être rendu à la Ville de Paris en
parfait é t a t d' entretien et de r é p a r a t i o n s de toute nature ;

- dans l ' h y p o t h è s e où la Ville de Paris serait a m e n é e        à a l i é n e r sa p r o p r i é t é , un
droit de p r é f é r e n c e sera d o n n é au preneur à bail ;

- le preneur à bail devra,                en outre, acquitter pendant la d u r é e du bail , les
i m p ô t s , taxes et charges             de toute nature grevant ou pouvant grever la
propriété ;

- tous les frais e n t r a î n é s tant par la r é d a c t i o n que par la p u b l i c i t é du bail , et de
ses avenants, qui seront p a s s é s par devant notaire, seront à la charge du
preneur à bail ;

Article 2 : M m e la Maire de Paris est autorisée à signer tout acte p r é a l a b l e ou
constitution de servitude é v e n t u e l l e m e n t n é c e s s a i r e à l ' o p é r a t i o n visée à
l'article 1.

Article 3 : Cette recette sera inscrite sur le budget de la Ville de Paris pour les
exercices 2022 et suivants.

Article 4 : Est a u t o r i s é l ' é t a b l i s s e m e n t d'une division de l ' i m m e u b l e .

Article 5 : M m e la Maire de Paris est autorisée à conclure un avenant au bail
e m p h y t é o t i q u e visé à l'article 1 en vue de distraire de son assiette les parties
communes de l'immeuble et les lots d est i n é s à être c é d é s à la F o n c i è r e de la
Ville de Paris .

Les conditions essentielles de cet avenant seront les suivantes :

-   la division de l ' i m m e u b l e par lots sera é t a b l i e d ' a p r è s un travail de
    g é o m è t r e qui d é f i n i r a les lots de logements locatif sociaux et de
    commerces qui constitueront l'assiette du bail e m p h y t é o t i q u e , é t a n t
    entendu que le surplus des lots, distrait du bail , a vocation à ê t r e c é d é par
    la F o n c i è r e de la Ville de Paris ;

-   cette r é s i l i a t i o n partielle i n t e r v i e n d r a sans i n d e m n i t é de part et d'autre   ;

-   les frais d'actes        et de g é o m è t r e   ne seront pas s u p p o r t é s       par la Ville de
    Paris.


Annexes

Co-construction des Pirates

Cycle de vie

Arguments

Arguments

Evaluations

Evaluations

Carte d'arguments

Informations complémentaires

Certaines informations n'appuient pas un choix mais méritent d'être publiées

Gestion des processus

Gestion des processus

Tags

Sémantique

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