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VILLE DE
PARIS
Direction du L o g e m e n t et de l ' H a b i t a t
2022 D L H 69 Location de l ' i m m e u b l e 42, avenue Jean J a u r è s (19e) à Paris
Habitat O P H - B a i l e m p h y t é o t i q u e .
PROJET DE DELIBERATION
EXPOSE DES MOTIFS
Mesdames, Messieurs,
Faisant exercice de son droit de p r é e m p t i o n , la Ville de Paris a notifié le 20
décembre 2021, sa décision d'acquérir pour un montant total de
2.797.149 euros, l ' i m m e u b l e 42, avenue Jean J a u r è s (19e), en vue de la
r é a l i s a t i o n d'un programme de r é h a b i l i t a t i o n comprenant des logements locatifs
sociaux, des logements en B R S et des commerces en pied d ' i m m e u b l e .
C o n f o r m é m e n t à l'article L 213-14 du code de l'urbanisme m o d i f i é par l'article
1 4 9 - 1 - 1 7 ° de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l ' a c c è s au logement et un
urbanisme r é n o v é , le transfert de p r o p r i é t é i n t e r v i e n d r a a p r è s r é g u l a r i s a t i o n de
l'acte authentique et du paiement du prix, ce dernier devant i n t e r v e n i r dans un
d é l a i de quatre mois à compter de la d é c i s i o n d' a c q u é r i r .
L ' i m m e u b l e , édifié sur une parcelle de 270 m , comprend deux b â t i m e n t s
2
totalisant 25 logements (811m2 de S H A B ) et 2 locaux c o m m e r c i a u x : le b â t i m e n t
A, en f a ç a d e sur avenue est é l e v é sur caves de 6 niveaux, comprenant 19
logements, une loge de gardien et 2 commerces (une boulangerie et un
restaurant) et le b â t i m e n t B, sur cour, é l e v é sur caves de 3 niveaux, comprenant
6 logements. Sur les 25 logements, 4 sont vacants et un o c c u p é sans titre.
Les b â t i m e n t s sont dans un é t a t t r è s d é g r a d é : de graves dommages sur le b â t i
ont, en effet, été c o n s t a t é s n é c e s s i t a n t des reprises de structure. L ' i m m e u b l e
souffre é g a l e m e n t de p r o b l è m e s d ' h u m i d i t é . Des travaux de r é h a b i l i t a t i o n lourde
vont donc devoir ê t r e e n g a g é s et ils ne pourront se faire qu'en m i l i e u vide, ce
qui va n é c e s s i t e r le d é p a r t et le relogement des occupants ainsi que l ' é v i c t i o n
des 2 c o m m e r c e s .
Cette o p é r a t i o n de r é h a b i l i t a t i o n sera r é a l i s é e par 2 o p é r a t e u r s :
- un bailleur social de la Ville de Paris, ayant vocation à exploiter dans le
cadre d'un bail e m p h y t é o t i q u e les commerces en pied d ' i m m e u b l e du
b â t i m e n t A d' une surface utile d ' e n v i r o n 74 m2 et les logements locatifs
sociaux s i t u é s dans le b â t i m e n t B soit environ 1 1 3 m2 de surface
habitable,
- et la F o n c i è r e de la Ville de Paris ( F D V P ) qui a vocation à exploiter le
surplus de l'ensemble immobilier dans le cadre de B R S .
Sur le plan foncier, pour des facilités de portage, il est p r o p o s é , dans un premier
temps, de conclure le bail e m p h y t é o t i q u e sur l'ensemble de l ' i m m e u b l e . Le
preneur à bail sera Paris Habitat. Puis, dans un second temps, a p r è s d i v i s i o n de
l'ensemble immobilier , il sera p r o c é d é à la r é s i l i a t i o n partielle du bail pour en
extraire les fractions d'immeubles d é v o l u e s à la F o n c i è r e de la Ville de Paris afin
de les lui c é d e r . Les conditions de cette cession seront soumises à votre
A s s e m b l é e lors d'une prochaine s é a n c e .
Je vous propose donc de m ' a u t o r i s e r , dès à p r é s e n t , à conclure, a p r è s transfert
de p r o p r i é t é , ce bail e m p h y t é o t i q u e avec Paris Habitat O P H (ou un autre
bailleur social du groupe Paris H a b i t a t ) .
Par avis du 17 janvier 2022, le Service L o c a l du Domaine de Paris estime que la
valeur normale de m a r c h é pour le loyer c a p i t a l i s é de ce bail est de 1.775.000
euros. S'agissant d'un projet de logement social, il rend un avis favorable au
loyer p r o p o s é , soit 21 0. 000 euros, ledit montant c a p i t a l i s é s' entendant pour
toute la d u r é e du bail d é c o m p o s é e en une phase transitoire comprenant la
t o t a l i t é de l ' i m m e u b l e puis une assiette r é d u i t e aux logements locatifs sociaux et
commerces en pied d ' i m m e u b l e .
La d i f f é r e n c e entre ce montant et la valeur de m a r c h é , soit 1.565.000 euros,
figure parmi les dépense s d é d u c t i b l e s du p r é l è v e m e n t sur les ressources des
communes qui ne comptent pas 25 % de logements sociaux en a p p l i c a t i o n de
l'article L 302-7 du code de la c o n s t r u c t i o n et de l ' h a b i t a t i o n .
Ce bail e m p h y t é o t i q u e serait assorti des conditions essentielles suivantes :
- il prendra effet à compter de la date de sa signature ou, si elle é t a i t plus
tardive, à la date de remise de l ' i m m e u b l e au preneur à bail . Sa d u r é e sera de
65 ans ;
- le preneur à bail prendra la p r o p r i é t é dans l ' é t a t où elle se trouvera à la date
d' effet de la location ;
- le preneur à bail renoncera à demander toutes i n d e m n i t é s ou dommages
i n t é r ê t s en raison des d é f a u t s apparents ou c a c h é s qui pourront r é s u l t e r de la
nature du sol et du sous- sol ;
- le preneur à bail souffrira des servitudes passives, apparentes ou occultes qui
g r è v e n t ou pourront grever la p r o p r i é t é louée ; en sa q u a l i t é d' e m p h y t é o t e , le
preneur à bail b é n é f i c i e r a des droits r é e l s lui permettant notamment d ' o p é r e r
sur la p r o p r i é t é tout changement, a m é l i o r a t i o n ou c o n s t r u c t i o n en a p p l i c a t i o n
de l'article L . 4 5 1 - 7 du code rural et de la p ê c h e maritime ;
- dans le cadre d'une a p p l i c a t i o n volontaire des dispositions de l'article L . 1 2 2 4 - 1
du Code du T r a v a i l , le contrat de t r a v a i l du gardien sera t r a n s f é r é au preneur à
bail, avec l'accord de la s a l a r i é e ;
- à l'expiration du bail, la t o t a l i t é des a m é n a g e m e n t s et é q u i p e m e n t s r é a l i s é s par
le preneur à bail deviendra, sans i n d e m n i t é , p r o p r i é t é de la Ville de Paris ;
- pendant toute la d u r é e de la location, le preneur à bail devra assumer la
charge de tous les travaux d' entretien et de grosses r é p a r a t i o n s , y compris ceux
que l'article 606 du Code civil met d'ordinaire à la charge du p r o p r i é t a i r e ;
- le preneur à bail sera a u t o r i s é à consentir et à renouveler des locations, y
compris celles relevant des articles L.1 45- 1 et suivants du code de c o m m e r c e ,
pour une d u r é e expirant au- d e l à de celle du bail e m p h y t é o t i q u e . Les contrats de
location ainsi conclus se p o u r s u i v r o n t dans les m ê m e s conditions au terme du
bail e m p h y t é o t i q u e , la Ville de Paris les reprenant et devenant bailleur direct
des locataires de l ' e m p h y t é o t e ;
- le preneur à bail aura la faculté de c é d e r au prix du m a r c h é la t o t a l i t é des
surfaces de c o m m e r c i a l i t é sous r é s e r v e d'un i n t é r e s s e m e n t de la Ville de Paris
sur le prix de cession c o r r e s p o n d a n t à 50% des prix hors taxes de cession par
l ' a c q u é r e u r de toute ou partie de ladite c o m m e r c i a l i t é , nets des frais, droits,
taxes et honoraires dus par le preneur à bail aux termes de l'acte de mutation et
nets des frais de l'acte complémentaire constatant le paiement de
l ' i n t é r e s s e m e n t par le preneur à bail à la Ville de Paris.
- le loyer c a p i t a l i s é sera fixé à 210.000 euros et sera payable :
- à hauteur de 10.000 euros dans un d é l a i de deux jours o u v r é s à compter
de la signature de l'acte, par les c o m p t a b i l i t é s des notaires du bailleur et du
preneur ;
- pour le reliquat trois mois a p r è s la d é c i s i o n d ' a g r é m e n t p r é v u e par les
articles R 331-1 et suivants du Code de la c o n s t r u c t i o n et de l ' h a b i t a t i o n , et
au plus tard deux ans a p r è s la date de signature du bail .
- à l'expiration du bail , l'immeuble devra être rendu à la Ville de Paris en parfait
é t a t d'entretien et de r é p a r a t i o n s de toute nature ;
- dans l ' h y p o t h è s e où la Ville de Paris serait a m e n é e à a l i é n e r sa p r o p r i é t é , un
droit de p r é f é r e n c e sera d o n n é au preneur à bail ;
- le preneur à bail devra, en outre, acquitter pendant la d u r é e du bail , les i m p ô t s
et taxes de toute nature grevant ou pouvant grever la p r o p r i é t é ;
- tous les frais e n t r a î n é s par la r é d a c t i o n aussi bien que par la p u b l i c i t é du bail ,
et de ses avenants, qui seront p a s s é s par devant notaire, seront à la charge du
preneur à bail .
En c o n c l u s i o n , le projet de délibération soumis à votre A s s e m b l é e a pour objet
de :
- fixer les conditions de location de l ' i m m e u b l e 42, avenue Jean J a u r è s
(19e) à Paris Habitat O P H (ou un autre bail l e u r social du groupe Paris
Habitat) ;
- d' autoriser l ' é t a b l i s s e m e n t d' une division de l ' i m m e u b l e ;
- d' autoriser la c o n c l u s i o n d'un avenant au bail e m p h y t é o t i q u e à conclure
afin d' extraire de son assiette les parties communes de l ' i m m e u b l e et les
lots d est i n é s à être c é d é s à la F o n c i è r e de la Ville de Paris ;
Je vous prie, M e s d a m e s , M e s s i e u r s , de bien vouloir en d é l i b é r e r .
La Maire de Paris
2022 D L H 69 Location de l ' i m m e u b l e 42, avenue Jean J a u r è s (19e) à Paris
Habitat O P H - B a i l e m p h y t é o t i q u e .
Le Conseil de Paris
Vu le code g é n é r a l des c o l l e c t i v i t é s t e r r i t o r i a l e s et notamment l'article L . 2 1 2 2 -
21 ;
Vu le Code rural et de la p ê c h e maritime et notamment ses articles L . 4 5 1 - 1 et
suivants;
Vu le projet de délibération en date du 22, 23, 24 et 25 mars 2022 par lequel la
Maire de Paris se propose de soumettre à son a g r é m e n t les conditions de
location à Paris Habitat O P H de l ' i m m e u b l e 42, avenue Jean J a u r è s (1 9e) ;
Vu l'avis du Service L o c a l du Domaine de Paris en date du 17 j a n v i e r 2022 ;
Vu l'avis de M. le Maire du 19e a r r o n d i s s e m e n t en date du ;
Vu l'avis du conseil du 19e a r r o n d i s s e m e n t en date du ;
Sur le rapport p r é s e n t é par M. Ian B R O S S A T au nom de la 5 è m e c o m m i s s i o n ;
Délibère :
Article 1 _j_ M m e la Maire de Paris est autorisée à conclure avec Paris Habitat
O P H (ou un autre bailleur social du groupe Paris H a b i t a t ) , dont le siège social
est situé 21 bis, rue Claude Bernard (5e) un bail à c a r a c t è r e e m p h y t é o t i q u e
portant location de l ' i m m e u b l e 42, avenue Jean J a u r è s (1 9e), c a d a s t r é AV 52,
a p r è s transfert de la p r o p r i é t é de ce dernier.
La location sera assortie des conditions essentielles suivantes :
- le bail prendra effet à compter de la date de sa signature ou, si elle est plus
tardive, à la date de remise de l ' i m m e u b l e au preneur à bail . Sa d u r é e sera de
65 ans ;
- le preneur à bail prendra la p r o p r i é t é dans l ' é t a t où elle se trouvera à la date
d' effet de la location ;
- le preneur à bail renoncera à demander toutes i n d e m n i t é s ou dommages
i n t é r ê t s en raison des d é f a u t s apparents ou c a c h é s qui pourront r é s u l t e r de la
nature du sol et du sous- sol ;
- le preneur à bail souffrira des servitudes passives, apparentes ou occultes qui
g r è v e n t ou pourront grever la p r o p r i é t é louée ; en sa q u a l i t é d' e m p h y t é o t e , le
preneur à bail b é n é f i c i e r a des droits r é e l s lui permettant notamment d ' o p é r e r
sur la p r o p r i é t é tout changement, a m é l i o r a t i o n ou c o n s t r u c t i o n en a p p l i c a t i o n
de l'article L.451 - 7 du code rural et de la p ê c h e maritime ;
- dans le cadre de l ' a p p l i c a t i o n de l'article L. 1224- 1 du Code du t r a v a i l , le
contrat de t r a v a i l du gardien sera t r a n s f é r é au preneur à bail ;
- à l'expiration du bail la t o t a l i t é des a m é n a g e m e n t s et é q u i p e m e n t s r é a l i s é s par
le preneur à bail deviendra, sans i n d e m n i t é , p r o p r i é t é de la Ville de Paris ;
- pendant toute la d u r é e de la location, le preneur à bail devra assumer la
charge de tous les travaux d'entretien et de grosses r é p a r a t i o n s , y compris ceux
que l'article 606 du Code C i v i l met d ' o r d i n a i r e à la charge du p r o p r i é t a i r e ;
- le preneur à bail sera a u t o r i s é à consentir et à r e n o u v e l e r des locations, y
compris celles relevant des articles L . 1 4 5 - 1 et suivants du code de c o m m e r c e ,
pour une d u r é e expirant a u - d e l à de celle du bail e m p h y t é o t i q u e . Les contrats de
location ainsi conclus se p o u r s u i v r o n t dans les m ê m e s conditions au terme du
bail e m p h y t é o t i q u e , la Ville de Paris les reprenant et devenant bailleur direct
des locataires de l ' e m p h y t é o t e ;
- le preneur à bail aura la faculté de c é d e r au prix du m a r c h é la t o t a l i t é des
surfaces de c o m m e r c i a l i t é sous r é s e r v e d'un i n t é r e s s e m e n t de la Ville de Paris
sur le prix de cession c o r r e s p o n d a n t à 50% des prix hors taxes de cession par
l ' a c q u é r e u r de toute ou partie de ladite c o m m e r c i a l i t é , nets des frais, droits,
taxes et honoraires dus par le preneur à bail aux termes de l'acte de mutation et
nets des frais de l'acte complémentaire constatant le paiement de
l ' i n t é r e s s e m e n t par le preneur à bail à la Ville de Paris.
- le loyer c a p i t a l i s é sera fixé à 210.00 euros et sera payable :
- à hauteur de 10.000 euros dans un d é l a i de deux jours o u v r é s à compter
de la signature de l'acte, par les c o m p t a b i l i t é s des notaires du bailleur et
du preneur ;
- pour le reliquat trois mois a p r è s la d é c i s i o n d ' a g r é m e n t p r é v u e par les
articles R 331-1 et suivants du Code de la c o n s t r u c t i o n et de l ' h a b i t a t i o n ,
et au plus tard deux ans a p r è s la date de signature du bail .
- en fin de location, l'immeuble r é a l i s é devra être rendu à la Ville de Paris en
parfait é t a t d' entretien et de r é p a r a t i o n s de toute nature ;
- dans l ' h y p o t h è s e où la Ville de Paris serait a m e n é e à a l i é n e r sa p r o p r i é t é , un
droit de p r é f é r e n c e sera d o n n é au preneur à bail ;
- le preneur à bail devra, en outre, acquitter pendant la d u r é e du bail , les
i m p ô t s , taxes et charges de toute nature grevant ou pouvant grever la
propriété ;
- tous les frais e n t r a î n é s tant par la r é d a c t i o n que par la p u b l i c i t é du bail , et de
ses avenants, qui seront p a s s é s par devant notaire, seront à la charge du
preneur à bail ;
Article 2 : M m e la Maire de Paris est autorisée à signer tout acte p r é a l a b l e ou
constitution de servitude é v e n t u e l l e m e n t n é c e s s a i r e à l ' o p é r a t i o n visée à
l'article 1.
Article 3 : Cette recette sera inscrite sur le budget de la Ville de Paris pour les
exercices 2022 et suivants.
Article 4 : Est a u t o r i s é l ' é t a b l i s s e m e n t d'une division de l ' i m m e u b l e .
Article 5 : M m e la Maire de Paris est autorisée à conclure un avenant au bail
e m p h y t é o t i q u e visé à l'article 1 en vue de distraire de son assiette les parties
communes de l'immeuble et les lots d est i n é s à être c é d é s à la F o n c i è r e de la
Ville de Paris .
Les conditions essentielles de cet avenant seront les suivantes :
- la division de l ' i m m e u b l e par lots sera é t a b l i e d ' a p r è s un travail de
g é o m è t r e qui d é f i n i r a les lots de logements locatif sociaux et de
commerces qui constitueront l'assiette du bail e m p h y t é o t i q u e , é t a n t
entendu que le surplus des lots, distrait du bail , a vocation à ê t r e c é d é par
la F o n c i è r e de la Ville de Paris ;
- cette r é s i l i a t i o n partielle i n t e r v i e n d r a sans i n d e m n i t é de part et d'autre ;
- les frais d'actes et de g é o m è t r e ne seront pas s u p p o r t é s par la Ville de
Paris.
Certaines informations n'appuient pas un choix mais méritent d'être publiées